物權(quán)法實(shí)施前后法律適用成焦點(diǎn)

制圖/高岳

       停車難,停車貴,一直是困擾城市居民的老大難問(wèn)題。小區(qū)地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)到底是屬于全體業(yè)主,還是屬于開發(fā)商?

       近日,一篇《你還在買車庫(kù)嗎?法院都判決了:業(yè)主應(yīng)免費(fèi)使用,開發(fā)商無(wú)權(quán)售賣》(以下簡(jiǎn)稱“車庫(kù)之爭(zhēng)”網(wǎng)文)的文章,再次在微信朋友圈刷屏。

       這篇文章講述的是江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院2003年審理的星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì))與江蘇星漢置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱星漢公司)車庫(kù)糾紛一案(以下簡(jiǎn)稱“車庫(kù)之爭(zhēng)”)。此案一審業(yè)委會(huì)勝訴后,被媒體冠以“全國(guó)首例”,因此社會(huì)關(guān)注度極高,且不時(shí)被網(wǎng)民拎出來(lái),多次引發(fā)社會(huì)熱議。13年后,鼓樓區(qū)法院發(fā)布聲明“辟謠”,網(wǎng)民才得知,2003年法院一審宣判后,星漢公司不服提起上訴。南京市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為,原審查明事實(shí)不清,裁定“撤銷原判,發(fā)回重審”。

       有知情人告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者,南京市中院發(fā)回重審后,鼓樓區(qū)法院長(zhǎng)達(dá)11年沒有下文。直到2014年,鼓樓區(qū)法院才經(jīng)過(guò)審理,改變2003年的判決結(jié)果。

       “同一案情、同一當(dāng)事人、同一個(gè)法院,判出的兩個(gè)結(jié)果卻大相徑庭,一直飽受法學(xué)..的質(zhì)疑。而物權(quán)法實(shí)施前后的法律適用,也因此成為公眾熱議的焦點(diǎn)。”這名知情人對(duì)《法制日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)。

地下車庫(kù)權(quán)屬紛爭(zhēng)激烈

一審判歸全體業(yè)主所有

       星漢城市花園小區(qū)(以下簡(jiǎn)稱星漢花園)位于南京市鼓樓區(qū)。

       小區(qū)業(yè)主徐女士告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者,1998年星漢公司報(bào)建后,開始建設(shè)星漢花園,2003年前就已竣工交付?！霸谀暇?星漢花園是成立業(yè)委會(huì)比較早的?！?

據(jù)業(yè)委會(huì)一位陳姓委員介紹,星漢花園規(guī)劃了36個(gè)地下車庫(kù),但實(shí)際上建設(shè)了59個(gè)。星漢公司在業(yè)委會(huì)不知情的情況下,以8萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中37個(gè),余下的22個(gè)也被物業(yè)公司租了出去。

       業(yè)委會(huì)得知后,派人找星漢公司協(xié)商,要求將車庫(kù)歸還給業(yè)主。

       據(jù)業(yè)委會(huì)一位不愿透露姓名的人士回憶,當(dāng)時(shí)星漢公司的經(jīng)理稱,車庫(kù)是公司花錢建的,憑什么要給業(yè)主,全國(guó)沒有這樣的先例。

       多次協(xié)商無(wú)果后,業(yè)委會(huì)于2003年6月19日,一紙?jiān)V狀將星漢公司起訴到了鼓樓區(qū)法院。

       2003年11月12日,鼓樓區(qū)法院進(jìn)行公開開庭審理。

       庭審中,業(yè)委會(huì)代理律師陳述的理由是:小區(qū)地下車庫(kù)是小區(qū)配套公用設(shè)施,應(yīng)當(dāng)無(wú)償?shù)亟唤o業(yè)主使用,星漢公司作為開發(fā)商,沒有車庫(kù)的所有權(quán),因此也無(wú)權(quán)出售。

       星漢公司則強(qiáng)調(diào),公司在出售房屋時(shí),并沒有把地下車庫(kù)面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主的頭上。“車庫(kù)是公司投資近300萬(wàn)元建成的,當(dāng)然擁有車庫(kù)的產(chǎn)權(quán),出售車庫(kù)并沒有錯(cuò)?！?

       法院當(dāng)庭宣判:地下停車庫(kù)歸全體業(yè)主所有,星漢公司應(yīng)向業(yè)委會(huì)移交全部地下車庫(kù)。

一名業(yè)主算了一筆賬,當(dāng)時(shí)南京擁有面積1萬(wàn)平方米以上的小區(qū)有200多個(gè),每個(gè)小區(qū)有60個(gè)左右的車庫(kù),均價(jià)都在10萬(wàn)元左右?！叭绻磁袥Q返還給業(yè)主,開發(fā)商至少要       退出10億元以上。如果將1萬(wàn)平方米以下的小區(qū)都算進(jìn)去,數(shù)額更為巨大?！?

       判決后,星漢公司當(dāng)庭稱:“堅(jiān)決上訴!”

       此案當(dāng)年的審判長(zhǎng)、鼓樓區(qū)法院現(xiàn)任黨組副書記、副院長(zhǎng)盛皓,在判決后向媒體詳細(xì)解釋了判決的兩個(gè)事實(shí)依據(jù):

       一是南京市規(guī)劃局規(guī)定,開發(fā)商按0.2車位/戶標(biāo)準(zhǔn)建車庫(kù),這就明確了車庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫(kù)的法定義務(wù)?！凹热唤ǔ珊蟮能噹?kù)作為公配設(shè)施,是建筑物的輔助設(shè)施,就應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。”

       二是小區(qū)實(shí)有土地使用面積為7697.60平方米,分?jǐn)偯娣e也是7697.60平方米,證明小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主?！靶^(qū)的土地使用權(quán)為小區(qū)業(yè)主享有,開發(fā)商不再享有小區(qū)的土地使用權(quán),因此也不能享有土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)?！?

       由于當(dāng)時(shí)國(guó)家沒有出臺(tái)系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律,判決依據(jù)的是1998年9月29日由江蘇省物價(jià)局、省建委制定,經(jīng)江蘇省政府同意后印發(fā)的《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》。這項(xiàng)規(guī)定第十四條列舉了價(jià)格構(gòu)成的9項(xiàng)成本構(gòu)成,分別是:土地征用(出讓)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金。.后強(qiáng)調(diào),“本款1至9項(xiàng)所列費(fèi)用,必須嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)定設(shè)計(jì)方案實(shí)際發(fā)生的項(xiàng)目執(zhí)行。未經(jīng)省價(jià)格部門批準(zhǔn),任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更”。

發(fā)回重審十一年后改判

超規(guī)劃車庫(kù)屬業(yè)主共有

       隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫,每隔一段時(shí)間,“車庫(kù)之爭(zhēng)”網(wǎng)文就會(huì)被網(wǎng)民在一些微信公眾號(hào)轉(zhuǎn)發(fā),并持續(xù)發(fā)酵。

       2016年4月8日,鼓樓區(qū)法院在官微上就“車庫(kù)之爭(zhēng)”發(fā)表聲明稱,“微信公眾號(hào)上提到的判決內(nèi)容,是并未生效的一審判決,此案應(yīng)以生效判決為準(zhǔn)”。

       此時(shí),很多網(wǎng)民才知道,“車庫(kù)之爭(zhēng)”一審宣判后,星漢公司提起了上訴,南京市中院裁定“撤銷原判,發(fā)回重審”。鼓樓區(qū)法院就“車庫(kù)之爭(zhēng)”作出了新的判決。

       在中國(guó)裁判文書網(wǎng)站上,《法制日?qǐng)?bào)》記者找到了“車庫(kù)之爭(zhēng)”的判決書,文號(hào)為(2013)鼓民初字第1656號(hào)。時(shí)間是2014年9月18日。

       判決書顯示,業(yè)委會(huì)起訴的理由,和此前沒有多大變化。星漢公司的辯稱,多了一個(gè)新的內(nèi)容:根據(jù)物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者是出租等方式約定?！皹I(yè)委會(huì)并未提供其與星漢公司約定取得地下車庫(kù)的證據(jù),故其對(duì)地下車庫(kù)不享有權(quán)利?！?

       鼓樓區(qū)法院作出判決:星漢公司于本判決生效起10日內(nèi)給付業(yè)委會(huì)車庫(kù)出售款50萬(wàn)元,駁回業(yè)委會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。

       《法制日?qǐng)?bào)》記者梳理判決書得知,法院裁判的依據(jù)有兩點(diǎn):

       一是《.高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(2009年3月23日發(fā)布,以下簡(jiǎn)稱《解釋》)。《解釋》第六條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位,歸業(yè)主共有?！靶菨h花園規(guī)劃核準(zhǔn)車庫(kù)數(shù)量為36個(gè),實(shí)際建設(shè)59個(gè),故超規(guī)劃建設(shè)的23個(gè)車庫(kù)應(yīng)屬業(yè)主共有?！?

       二是《南京市商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定(試行)》(2004年12月15日制定,以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)。《規(guī)定》第六條要求,規(guī)劃核準(zhǔn)的車庫(kù)中,應(yīng)有不低于15%的車庫(kù)為業(yè)主保留?！靶菨h花園業(yè)主實(shí)際有權(quán)取得的車庫(kù)為29個(gè)。星漢公司已交付了24個(gè)車庫(kù),尚應(yīng)向業(yè)委會(huì)移交5個(gè)車庫(kù)。因車庫(kù)已實(shí)際出售,星漢公司應(yīng)支付對(duì)應(yīng)的出售價(jià)款50萬(wàn)元。”

一審宣判后,雙方均未上訴。

第二次判決適用法律存疑

雖已生效但爭(zhēng)議仍在持續(xù)

       根據(jù)時(shí)間計(jì)算,鼓樓區(qū)法院官微在2016年4月8日發(fā)表聲明時(shí),距離鼓樓區(qū)法院第二次作出判決已經(jīng)過(guò)了一年多時(shí)間。

       南京市民張直凱認(rèn)為,鼓樓區(qū)法院的聲明提到了鼓樓區(qū)法院曾審理過(guò)“車庫(kù)之爭(zhēng)”、星漢公司不服一審判決提起上訴、南京中院裁定發(fā)回重審等事實(shí),但均沒有說(shuō)明具體的發(fā)生日期。鼓樓區(qū)法院(2013)鼓民初字第1656號(hào)判決書全文有2200多字,只字未提其2003年的判決和南京市中院發(fā)回重審的經(jīng)過(guò)。“從裁判文書的行文規(guī)范上看,更像是一起新的案件。”

       《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪得知,物權(quán)法頒布前后,關(guān)于如何確定區(qū)分所有建筑小區(qū)的車庫(kù)歸屬問(wèn)題,曾一度成為爭(zhēng)論的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。在物權(quán)法的起草過(guò)程中,學(xué)界觀點(diǎn)紛紜,主要有4種觀點(diǎn):業(yè)主所有說(shuō)、開發(fā)商所有說(shuō)、國(guó)家所有說(shuō)和約定歸屬說(shuō),即分別認(rèn)為車庫(kù)歸業(yè)主所有、開發(fā)商所有、國(guó)家所有,或通過(guò)具體約定來(lái)確定其歸何主體所有。.終,我國(guó)物權(quán)法第七十四條采納了“約定歸屬說(shuō)”的觀點(diǎn)。

       “約定歸屬說(shuō)”也是星漢公司在2014年審理“車庫(kù)之爭(zhēng)”時(shí)提出的主要抗辯理由。

       4月8日,《法制日?qǐng)?bào)》記者短信聯(lián)系鼓樓區(qū)法院新聞發(fā)言人張偉,擬采訪星漢公司何時(shí)上訴、南京市中院何時(shí)發(fā)回重審以及鼓樓區(qū)法院(2013)鼓民初字第1656號(hào)民事判決是再審還是重新立案等問(wèn)題。

       截至發(fā)稿,鼓樓區(qū)法院仍沒有回音。（記者 王陽(yáng)）